Classement 2026
Où investir ? Les villes les plus rentables pour l’immobilier locatif
Parmi les 300 plus grandes villes de France, Montluçon arrive en tête avec un rendement brut estimé de 16,4 % pour un appartement. Ce classement compare le loyer moyen au prix d’achat médian, à partir des données publiques de l’État. C’est un point de départ pour repérer des villes, pas un conseil d’investissement.
Le top 30 des villes par rendement brut
| # | Ville | Prix d’achat au m² | Loyer au m² par mois | Rendement brut |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Montluçon (03) | 650 € | 8,86 € | 16,4 % |
| 2 | Saint-Étienne-du-Rouvray (76) | 995 € | 11,97 € | 14,4 % |
| 3 | Maubeuge (59) | 926 € | 10,90 € | 14,1 % |
| 4 | Nevers (58) | 1 016 € | 10,05 € | 11,9 % |
| 5 | Saint-Quentin (02) | 1 137 € | 11,04 € | 11,7 % |
| 6 | Saint-Chamond (42) | 1 250 € | 11,55 € | 11,1 % |
| 7 | Carcassonne (11) | 1 190 € | 10,94 € | 11,0 % |
| 8 | Châteauroux (36) | 1 138 € | 10,33 € | 10,9 % |
| 9 | Les Abymes (971) | 1 691 € | 15,04 € | 10,7 % |
| 10 | Saint-Benoît (974) | 1 364 € | 12,05 € | 10,6 % |
| 11 | Sarcelles (95) | 2 045 € | 18,04 € | 10,6 % |
| 12 | Dreux (28) | 1 438 € | 12,58 € | 10,5 % |
| 13 | Chalon-sur-Saône (71) | 1 308 € | 11,35 € | 10,4 % |
| 14 | Châtellerault (86) | 1 123 € | 9,74 € | 10,4 % |
| 15 | Clichy-sous-Bois (93) | 1 909 € | 16,49 € | 10,4 % |
| 16 | Saint-André (974) | 1 546 € | 13,01 € | 10,1 % |
| 17 | Ris-Orangis (91) | 2 095 € | 17,42 € | 10,0 % |
| 18 | Belfort (90) | 1 262 € | 10,43 € | 9,9 % |
| 19 | Perpignan (66) | 1 489 € | 12,18 € | 9,8 % |
| 20 | Les Mureaux (78) | 2 000 € | 16,34 € | 9,8 % |
| 21 | Saint-Étienne (42) | 1 210 € | 9,88 € | 9,8 % |
| 22 | Liévin (62) | 1 382 € | 11,26 € | 9,8 % |
| 23 | Le Port (974) | 1 889 € | 15,33 € | 9,7 % |
| 24 | Épinal (88) | 1 277 € | 10,28 € | 9,7 % |
| 25 | Creil (60) | 1 833 € | 14,69 € | 9,6 % |
| 26 | Châlons-en-Champagne (51) | 1 393 € | 11,09 € | 9,6 % |
| 27 | Garges-lès-Gonesse (95) | 2 344 € | 18,65 € | 9,5 % |
| 28 | Roanne (42) | 1 200 € | 9,54 € | 9,5 % |
| 29 | Sevran (93) | 2 325 € | 18,18 € | 9,4 % |
| 30 | Charleville-Mézières (08) | 1 242 € | 9,58 € | 9,3 % |
Appartements, données à l’échelle de la commune. Le rendement réel d’un bien dépend du quartier, de son état, du prix négocié et des charges.
Et dans les grandes métropoles ?
Les plus grandes villes ont des rendements plus faibles, car les prix y sont élevés. En contrepartie, la demande locative y est forte et les biens se revendent plus facilement.
| Ville | Prix d’achat au m² | Loyer au m² par mois | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Paris | 10 470 € | 33,09 € | 3,8 % |
| Marseille | 3 032 € | 16,24 € | 6,4 % |
| Lyon | 4 825 € | 16,63 € | 4,1 % |
| Toulouse | 3 293 € | 13,98 € | 5,1 % |
| Nice | 4 556 € | 20,43 € | 5,4 % |
| Nantes | 3 667 € | 14,50 € | 4,7 % |
| Montpellier | 3 333 € | 15,49 € | 5,6 % |
| Bordeaux | 4 427 € | 15,99 € | 4,3 % |
| Lille | 3 763 € | 15,76 € | 5,0 % |
| Rennes | 3 700 € | 14,87 € | 4,8 % |
| Toulon | 2 572 € | 14,43 € | 6,7 % |
| Reims | 2 731 € | 13,10 € | 5,8 % |
Mon expérience
J’ai commencé dans une maison que personne ne voulait, avec un CDI à 1 650 € par mois et zéro apport. Un prix bas et un loyer correct m’ont permis d’avoir un bien qui se paie presque seul. Mais j’ai aussi appris qu’un bien trop loin de chez soi coûte cher en temps : mon quatrième est à Nîmes, plus près de chez moi. — Elsa, fondatrice de Bricksy
Comment utiliser ce classement
- Repérez 2 ou 3 villes qui correspondent à votre budget et que vous pouvez visiter facilement.
- Comparez aussi les départements pour trouver des communes plus petites et rentables.
- Ouvrez leur page pour voir les fourchettes de prix et de loyers, appartement et maison.
- Pour une annonce précise, calculez la rentabilité nette et le cash-flow avec le simulateur gratuit.
Questions fréquentes
Quelle est la ville la plus rentable pour investir ?
D’après ce classement des 300 plus grandes villes, Montluçon (03) affiche le rendement brut estimé le plus élevé pour un appartement, à 16,4 %. Un rendement élevé ne suffit pas : vérifiez aussi la demande locative, l’état du marché local et les charges.
Comment est calculé le rendement brut ?
Rendement brut = loyer annuel au m² ÷ prix d’achat au m² × 100, à partir du loyer moyen d’annonce (carte des loyers de l’ANIL) et du prix médian des ventes d’appartements (DVF). Il ne tient compte ni des frais de notaire, ni des charges, ni de la fiscalité.
Faut-il toujours investir là où le rendement est le plus élevé ?
Non. Les rendements très élevés vont souvent avec des prix bas, une demande locative plus faible ou un risque de vacance plus fort. Les grandes métropoles rapportent moins en loyer, mais les biens s’y revendent plus facilement. Tout dépend de votre budget et de votre stratégie.
Sources
- Carte des loyers, ANIL et ministère du Logement (data.gouv.fr)
- Statistiques DVF, DGFiP (data.gouv.fr)
- Population des communes : INSEE, via le découpage administratif d’Etalab.