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Financement à 110 % : comment l’obtenir ?
Dernière vérification des sources : 14 novembre 2026.
Ces informations sont générales et les chiffres de cette page sont des exemples simplifiés. Chaque banque applique ses propres critères : faites toujours étudier votre dossier par votre banque ou par un courtier.
En bref. Un financement à 110 % veut dire que la banque prête le prix du bien et les frais qui s'ajoutent à l'achat (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier). Vous n'apportez donc rien de votre poche. Ce n'est ni un droit ni un produit spécial : c'est une décision de la banque, au cas par cas. Elle l'accepte plus facilement quand le dossier est propre, les revenus stables et le projet rentable.
Ce que recouvre vraiment le « 110 % »
Le chiffre de 110 % est une façon de parler, pas une règle. Il vient du fait que les frais d'achat représentent souvent une part importante du prix dans l'ancien. Concrètement, on distingue trois niveaux :
| Ce que la banque finance | Ce que vous payez vous-même |
|---|---|
| 100 % : le prix du bien | Les frais de notaire, de garantie et de dossier |
| 110 % : le prix et les frais | Rien à l'achat (gardez quand même une épargne de précaution) |
| Au-delà : le prix, les frais et les travaux | Rien, mais la banque demandera des devis détaillés |
À l'achat d'un logement ancien, l'acheteur paie notamment des droits d'enregistrement, dont le taux varie selon le département (voir la page d'impots.gouv.fr dans les sources). Pour estimer le total, utilisez le simulateur de rentabilité, qui ajoute les frais au prix d'achat.
Ce que la banque regarde avant d'accepter
Sans apport, la banque prend tout le risque. Elle cherche donc des preuves que vous saurez rembourser :
- Des revenus stables : un CDI hors période d'essai, ou plusieurs années d'activité régulière si vous êtes indépendant.
- Des comptes bien tenus : pas de découvert, pas de rejet de prélèvement, et une épargne mensuelle, même modeste.
- Un taux d'endettement qui tient : la mensualité du nouveau crédit doit rester dans les limites appliquées par les banques. Faites le calcul avec le calcul du taux d'endettement.
- Un projet qui se défend : un loyer réaliste, proche des annonces comparables du quartier, qui couvre l'essentiel de la mensualité.
- Une épargne de côté : paradoxalement, avoir de l'épargne et choisir de la garder rassure davantage que ne rien avoir du tout.
Comment obtenir un financement à 110 %, étape par étape
- Préparez vos comptes pendant 3 mois avant le premier rendez-vous : c'est ce que la banque lira en premier.
- Calculez votre budget avec le calcul de capacité d'emprunt, en tenant compte du loyer futur.
- Choisissez un bien rentable. Une ville où les loyers sont élevés par rapport aux prix facilite le dossier : voir le classement des villes les plus rentables et les prix par département.
- Chiffrez le projet complet : prix, frais d'achat, travaux, loyer, mensualité. Le calcul de mensualité vous donne le coût du crédit.
- Annoncez la couleur dès le début : dites tout de suite que vous demandez le financement des frais. Vous évitez de perdre des semaines avec une banque qui refusera.
- Présentez un dossier, pas une simple demande : l'annonce, des annonces de location comparables et un plan de financement chiffré. Les outils de financement vous aident à le préparer.
- Comparez plusieurs banques ou passez par un courtier : les politiques changent d'une banque et d'une agence à l'autre.
Exemple simplifié
Exemple simplifié et fictif, pour un appartement ancien. Les frais sont des hypothèses, pas des montants officiels, et le taux retenu est de 3,7 % par an assurance comprise, sur 25 ans :
| Financement à 100 % | Financement à 110 % | |
|---|---|---|
| Prix du bien | 90 000 € | 90 000 € |
| Frais d'achat (hypothèse) | 8 500 € | 8 500 € |
| Montant emprunté | 90 000 € | 98 500 € |
| Votre apport | 8 500 € | 0 € |
| Mensualité estimée | environ 460 € | environ 504 € |
Financer les frais coûte ici environ 44 € de plus par mois, pendant 25 ans. En échange, vous gardez votre épargne pour les imprévus. Si le loyer couvre la mensualité, ce choix peut se défendre. S'il ne la couvre pas, il alourdit votre budget chaque mois : testez toujours le bien dans le simulateur avant de faire une offre.
Mon expérience
J'ai acheté ma première maison à 21 ans, avec un CDI à 1 650 € par mois et zéro apport. C'était une maison de village à rénover, que j'ai rénovée moi-même. Ce qui a convaincu la banque, ce n'est pas mon salaire : c'est un dossier propre et un loyer qui couvrait la mensualité. Aujourd'hui, j'achète mon quatrième bien, à Nîmes. — Elsa, fondatrice de Bricksy
Les points d'attention
- Ne videz pas votre épargne pour autant. Sans apport, le premier imprévu (une chaudière, un mois sans locataire) se paie avec votre salaire. Gardez une réserve.
- Les gros travaux cachés. Faites passer un artisan avant l'offre : une toiture à refaire peut dépasser 15 000 €, et ce montant ne sera pas dans votre prêt.
- Un bien qui ne s'autofinance pas. Plus vous empruntez, plus la mensualité est haute. Si le loyer ne suit pas, la différence sort de votre poche tous les mois.
- Revendre tôt. Comme les frais ont été empruntés, une revente dans les premières années peut ne pas suffire à rembourser tout le capital restant.
Questions fréquentes
Le financement à 110 % est-il encore possible ?
Oui, mais il dépend entièrement de la banque et de votre dossier. C'est la banque qui décide, au cas par cas. Il est plus courant pour un investissement locatif rentable présenté avec des chiffres solides.
Peut-on aussi faire financer les travaux ?
C'est possible si les travaux sont chiffrés par des devis d'artisans. La banque débloque alors souvent les fonds au fur et à mesure, sur présentation des factures.
Un courtier est-il utile pour un financement à 110 % ?
Ce n'est pas obligatoire, mais un courtier sait quelles banques acceptent de financer les frais et comment chacune compte les loyers futurs. Il peut vous faire gagner du temps.
Vaut-il mieux mettre un peu d'apport si on en a ?
Pas forcément. Un petit apport peut améliorer le taux, mais une épargne de précaution intacte vous protège mieux en cas de coup dur. L'important est de pouvoir faire face aux imprévus.
Combien de temps faut-il préparer son dossier ?
Comptez au moins 3 mois de comptes propres avant de rencontrer la banque. C'est aussi le temps de chercher le bon bien et de chiffrer le projet.
Pour aller plus loin, lisez aussi nos guides investir avec un petit salaire et investir dans l'immobilier à 20 ans.
Sources
- impots.gouv.fr, achat dans l'ancien (droits d'enregistrement payés par l'acheteur, taux variables selon le département)