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Calcul du taux d’endettement
Votre taux d’endettement est le premier chiffre que regarde la banque : il ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus, assurance comprise. Calculez-le en 10 secondes, avec ou sans investissement locatif.
La formule
Taux d’endettement = mensualités de crédit (assurance comprise) ÷ revenus nets avant impôt × 100
Pour un investissement locatif, les revenus retenus sont vos salaires plus environ 70 % du loyer prévu. Les banques n’appliquent pas toutes la même méthode : un courtier sait laquelle vous est la plus favorable.
Exemple avec 1 650 € par mois
| Sans loyer | Avec un loyer de 650 € | |
|---|---|---|
| Revenus retenus | 1 650 € | 2 105 € (salaire + 70 % du loyer) |
| Mensualité du prêt | 550 € | 550 € |
| Taux d’endettement | 33,3 % | 26,1 % |
Le loyer fait passer le dossier d’« à la limite » à « confortable ». C’est pour cela qu’un bon investissement locatif est plus facile à financer qu’on ne le pense, même avec un petit salaire.
Au-delà des 35 % : le reste à vivre
Avec de petits revenus, la banque regarde aussi ce qui vous reste chaque mois une fois les crédits payés. Il n’y a pas de seuil officiel : chaque banque a ses repères, selon votre situation familiale et votre lieu de vie.
Questions fréquentes
Comment calculer son taux d’endettement ?
Additionnez toutes vos mensualités de crédit, assurance comprise (prêts en cours et nouveau prêt), puis divisez par vos revenus nets mensuels avant impôt, et multipliez par 100. Pour un investissement locatif, la banque ajoute en général 70 % du loyer à vos revenus.
Quel est le taux d’endettement maximum ?
Depuis 2022, la norme du HCSF fixe le maximum à 35 % des revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise. Les banques peuvent déroger à cette règle pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour la résidence principale.
Le loyer de ma résidence principale compte-t-il ?
Si vous êtes locataire et le restez, votre loyer n’entre pas dans le calcul HCSF, mais la banque le regarde pour juger votre reste à vivre. Ce sont les mensualités de crédit qui comptent dans les 35 %.
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Sources
Dernière vérification des sources : 12 novembre 2026. Estimation indicative, qui ne remplace pas l’étude de votre banque ou d’un courtier.