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Investir dans l’immobilier à 20 ans : par où commencer ?
Dernière vérification des sources : 13 novembre 2026.
Ces informations sont générales. Chaque banque applique ses propres critères : faites toujours étudier votre dossier par votre banque ou par un courtier.
En bref. On peut acheter un bien immobilier dès 18 ans. À 20 ou 25 ans, la banque ne regarde pas votre âge mais la stabilité de vos revenus, la tenue de vos comptes et votre taux d'endettement (35 % maximum). Être jeune est même un avantage : un crédit sur 25 ans est terminé avant 50 ans, et l'assurance emprunteur coûte moins cher.
Les vrais avantages d'investir jeune
- Le temps. Un crédit sur 25 ans commencé à 22 ans se termine à 47 ans. Les loyers remboursent le bien pendant que vous construisez le reste de votre vie.
- Une assurance emprunteur moins chère. Son prix dépend surtout de l'âge et de la santé : à 20 ou 25 ans, elle pèse peu dans la mensualité.
- Peu de charges. Sans enfant ni crédit en cours, votre taux d'endettement de départ est souvent à zéro. Toute votre capacité d'emprunt est disponible.
- De l'énergie pour les travaux. Un bien à rénover se négocie moins cher. Peindre, poser un sol ou suivre un chantier le week-end fait baisser le prix de revient.
Ce qui bloque le plus souvent
| Obstacle | Comment le lever |
|---|---|
| Peu d'ancienneté au travail | Attendre la fin de la période d'essai en CDI. En CDD, en alternance ou en indépendant, il faut en général plus d'ancienneté : préparez le dossier en attendant. |
| Pas ou peu d'épargne | L'apport n'est pas obligatoire, mais une petite épargne régulière montre que vous savez gérer. Mettez de côté chaque mois, même 50 €. |
| Pas d'historique bancaire | Trois mois de comptes propres suffisent souvent : pas de découvert, pas de rejet de prélèvement, pas de dépenses de jeu. |
| Un petit salaire | Le loyer du bien compte dans vos revenus (souvent à 70 %). Un bien rentable se finance mieux qu'on ne le croit : voir notre calcul de capacité d'emprunt. |
Résidence principale ou investissement locatif d'abord ?
Les deux sont possibles, et chacun a ses atouts :
- Acheter sa résidence principale donne accès au prêt à taux zéro (PTZ) si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis 2 ans, et les banques réservent en priorité leurs dérogations aux règles d'endettement aux primo-accédants. En revanche, le bien ne rapporte pas de loyer.
- Commencer par un investissement locatif permet de rester locataire ou chez vos parents pendant que le locataire rembourse le crédit. Le PTZ ne finance pas ce type d'achat, mais un bien dont le loyer couvre la mensualité pèse peu sur votre budget, et prépare le suivant.
Pour repérer les villes où les loyers couvrent le mieux le prix d'achat, consultez le classement des villes les plus rentables ou les prix par département.
Par où commencer, étape par étape
- Stabilisez vos revenus : CDI hors période d'essai, ou ancienneté suffisante dans votre statut.
- Nettoyez vos comptes pendant 3 mois et commencez une épargne, même petite.
- Calculez votre budget avec le calcul de capacité d'emprunt et le calcul du taux d'endettement.
- Choisissez une ville proche de chez vous, où vous pouvez visiter et suivre les travaux facilement.
- Testez chaque annonce dans le simulateur de rentabilité : le loyer doit couvrir l'essentiel de la mensualité.
- Présentez un projet à la banque, pas une simple demande : l'annonce, le loyer de marché et un plan de financement chiffré.
Mon expérience
J'ai acheté ma première maison à 21 ans, avec un CDI à 1 650 € par mois et zéro apport. À cet âge, personne autour de moi n'investissait, et je pensais que la banque ne me prendrait pas au sérieux. Ce qui a compté, ce n'est pas mon âge : c'est un dossier propre et un loyer qui couvrait la mensualité. Aujourd'hui, j'achète mon quatrième bien. — Elsa, fondatrice de Bricksy
Trois erreurs fréquentes quand on débute jeune
- Vider toute son épargne dans l'achat. Gardez de quoi payer une chaudière ou deux mois sans locataire.
- Acheter loin pour un meilleur rendement. Sans voiture ni temps libre, chaque visite et chaque souci devient compliqué.
- Oublier la toiture et les gros travaux. Faites passer un artisan avant l'offre : une toiture à refaire peut dépasser 15 000 €.
Questions fréquentes
À partir de quel âge peut-on acheter un bien immobilier ?
Dès 18 ans, à la majorité. Il n'y a pas d'âge minimum pour emprunter : la banque juge vos revenus et votre dossier.
Peut-on emprunter en alternance ou en CDD ?
C'est plus difficile mais pas impossible. Les banques demandent en général plus d'ancienneté ou des revenus réguliers sur plusieurs années. Un courtier peut identifier celles qui acceptent ces profils.
Faut-il un apport à 20 ans ?
Ce n'est pas obligatoire. Certaines banques financent le prix et les frais de notaire (financement à 110 %), surtout pour un investissement locatif rentable et un dossier propre.
Mes parents peuvent-ils se porter caution ?
Oui, une caution familiale peut rassurer la banque, mais elle ne remplace pas des revenus stables et ne change pas le calcul des 35 % d'endettement.
Sources
- Service-public.gouv.fr, prêt à taux zéro (PTZ) (résidence principale, condition des 2 ans)
- HCSF, communiqué du 9 juin 2026 (dérogations aux règles d'endettement)
- Pretto, les normes HCSF en 2026 (35 %, 25 ans, répartition des dérogations)