Dépôt de garantie : délai de restitution, retenues et pénalité de retard

Dernière vérification des sources : 9 novembre 2026.

Ces informations sont générales. Elles ne remplacent pas un conseil personnalisé. Faites valider votre situation avec un professionnel ou l'ADIL.

En bref. Le dépôt de garantie doit être rendu dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et dans un maximum de deux mois s'il ne l'est pas. En cas de retard, une majoration de 10 % du loyer mensuel s'ajoute pour chaque mois commencé de retard.

Les délais

Texte de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 (version en vigueur depuis le 27 mars 2014, lue sur Légifrance) :

Situation	Délai maximal	Point de départ
État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée	1 mois	Remise des clés par le locataire
État des lieux de sortie non conforme	2 mois	Remise en main propre des clés (ou équivalent)

Calculez la pénalité de retard

Majoration = 10 % × loyer mensuel en principal (hors charges) × nombre de mois commencés de retard

Exemple chiffré (fictif)

Loyer hors charges : 700 €. Clés rendues le 5 mars, état des lieux conforme : la limite est le 5 avril. Le dépôt est rendu le 20 mai : le retard dépasse un mois et commence un second mois, donc 2 mois commencés (l'expression « mois commencé » signifie qu'un mois entamé compte pour un mois entier).

700 × 10 % × 2 = 140 € de majoration, à ajouter au dépôt restant dû.

Qu'est-ce qu'on peut retenir ?

Selon l'article 22, le bailleur peut déduire :

• les sommes restant dues par le locataire (loyers, charges) ;
• les sommes qu'il a dû payer à la place du locataire, à condition qu'elles soient justifiées.

Conservez les devis, factures et photos. Les retenues doivent pouvoir s'expliquer. Voir aussi notre prochaine page sur la grille de vétusté (usure normale).

En copropriété : garder une provision

Dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision justifiée, limitée à 20 % du dépôt, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation et le solde doivent intervenir dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes, sauf accord amiable pour un règlement immédiat.

Autres règles de l'article 22

• Le dépôt ne porte pas intérêt et ne peut pas être révisé pendant le bail.
• En cas de vente ou de changement de propriétaire, la restitution incombe au nouveau bailleur.

Modèle de lettre de restitution

Trame à adapter.

[Prénom NOM du bailleur] — [Adresse] [Prénom NOM de l'ancien locataire] — [Nouvelle adresse] Fait à [ville], le [date]

Objet : restitution du dépôt de garantie

Madame, Monsieur,

Suite à la remise des clés du logement situé [adresse] le [date], et à l'état des lieux de sortie du [date], je vous adresse le décompte du dépôt de garantie :

	Montant
Dépôt de garantie versé	[ ] €
Retenue : loyer ou charges restant dus ([période])	− [ ] €
Retenue : [description des travaux justifiés, facture jointe]	− [ ] €
Somme restituée	[ ] €

Les justificatifs des retenues sont joints à ce courrier. Le virement a été effectué le [date] sur le compte dont vous m'avez communiqué les coordonnées.

Cordialement, [Signature]

Si une provision est conservée en copropriété : préciser son montant (20 % maximum du dépôt) et la date prévue de régularisation.

Retard ou désaccord : les bons réflexes

• Un locataire qui ne donne pas sa nouvelle adresse : gardez la preuve de votre demande. La majoration n'est pas due dans ce cas.
• Un désaccord sur les retenues : proposez d'abord un échange écrit avec les justificatifs. Une commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice peut aider (gratuit pour le conciliateur).
• Un doute : demandez conseil à l'ADIL de votre département.

Éviter les litiges avec Bricksy

Dans Bricksy Gestion, l'état des lieux d'entrée et de sortie se fait en ligne avec signatures et photos, et le calcul du dépôt à restituer est préparé avec les retenues.

Questions fréquentes

Quel est le délai pour rendre la caution ? Un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

À partir de quand le délai court-il ? À partir de la remise des clés par le locataire, selon le texte.

Quelle est la pénalité si je suis en retard ? 10 % du loyer mensuel en principal par mois commencé de retard.

Puis-je garder une partie du dépôt pour les charges ? En immeuble collectif, une provision justifiée de 20 % du dépôt au maximum peut être conservée jusqu'à l'arrêté annuel des comptes.

Le dépôt rapporte-t-il des intérêts ? Non, il ne porte pas intérêt.

Sources officielles

• Légifrance, article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806696/
• Service-Public, fiches sur la fin du bail et le dépôt de garantie (à citer avec le lien exact après vérification).

Rappel : exemple fictif et trame à adapter, à valider avec un professionnel.