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Calcul de capacité d’emprunt immobilier
Combien pouvez-vous emprunter ? Indiquez vos revenus et vos crédits en cours : le calcul applique les règles que suivent toutes les banques françaises depuis 2022. Si vous achetez pour louer, ajoutez le loyer prévu.
Les règles que la banque applique
| Critère | Règle (HCSF) |
|---|---|
| Taux d’endettement | 35 % maximum de vos revenus nets avant impôt, assurance emprunteur comprise |
| Durée du prêt | 25 ans maximum, 27 ans pour le neuf ou l’ancien avec au moins 25 % de travaux |
| Dérogations | Jusqu’à 20 % des dossiers de chaque banque, surtout pour la résidence principale |
| Loyers futurs | En général 70 % du loyer ajouté à vos revenus (pratique des banques, pas une règle officielle) |
Exemple : avec 1 650 € par mois
Exemple simplifié : crédit sur 25 ans à 3,4 %, assurance à 0,3 %, sans autre crédit.
| Sans loyer | Avec un loyer de 650 € | |
|---|---|---|
| Revenus retenus | 1 650 € | 2 105 € (salaire + 70 % du loyer) |
| Mensualité maximale (35 %) | 578 € | 737 € |
| Capacité d’emprunt | environ 111 000 € | environ 142 000 € |
C’est exactement ma situation de départ : un CDI à 1 650 € et zéro apport. Le loyer du bien a fait toute la différence. Mon parcours complet est dans le guide investir avec un petit salaire.
Ce qui compte en plus du calcul
- La tenue de vos comptes : pas de découvert ni de rejet de prélèvement sur les 3 derniers mois.
- Votre « reste à vivre » : ce qui vous reste chaque mois une fois le crédit payé. Avec de petits revenus, la banque y regarde de près.
- Votre épargne : même modeste, une épargne régulière rassure, surtout sans apport.
- Le projet : un bien dont le loyer couvre la mensualité se défend beaucoup mieux. Voir les villes où les loyers couvrent le mieux les prix.
Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Prenez vos revenus nets mensuels avant impôt, multipliez-les par 35 % et retirez vos crédits en cours : vous obtenez la mensualité maximale, assurance comprise. La capacité d’emprunt est le capital que cette mensualité permet de rembourser sur la durée choisie (25 ans maximum dans la plupart des cas), au taux de votre crédit.
Quel salaire pour emprunter 150 000 € ?
Sur 25 ans, à 3,4 % plus 0,3 % d’assurance, une mensualité d’environ 780 € est nécessaire, ce qui correspond à environ 2 230 € de revenus nets par mois sans autre crédit. Pour un investissement locatif, une partie du loyer futur s’ajoute à vos revenus et réduit le salaire nécessaire.
Les loyers d’un investissement locatif comptent-ils ?
Oui. La plupart des banques ajoutent environ 70 % du loyer prévu à vos revenus, pour tenir compte des mois sans locataire et des charges. La méthode exacte varie d’une banque à l’autre.
Peut-on dépasser 35 % d’endettement ?
Les banques peuvent déroger aux règles pour 20 % de leurs dossiers chaque trimestre, en priorité pour la résidence principale. Un investissement locatif bénéficie plus rarement de ces dérogations.
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Sources
Dernière vérification des sources : 12 novembre 2026. Estimation indicative, qui ne remplace pas l’étude de votre banque ou d’un courtier.