Guide gratuit pour propriétaires
Micro-foncier ou régime réel : lequel choisir pour vos loyers ?
Dernière vérification des sources : 9 novembre 2026.
Ces informations sont générales. Elles ne remplacent pas un conseil fiscal personnalisé. Avant de choisir un régime ou de déclarer un déficit foncier, faites valider votre situation avec un expert-comptable, un conseiller fiscal ou votre centre des finances publiques.
En bref. Pour un logement loué vide (non meublé), si vos loyers bruts sont de 15 000 € ou moins par an, vous êtes automatiquement au micro-foncier : l'administration applique un abattement de 30 % et vous ne déduisez ni charges ni travaux. Vous pouvez choisir le régime réel pour déduire vos dépenses réelles, mais ce choix vous engage 3 ans.
Comparez les deux régimes
Le micro-foncier
| Point | Règle (source : Service-Public, impots.gouv.fr) |
|---|---|
| Qui est concerné | Revenus fonciers bruts inférieurs ou égaux à 15 000 € par an, location non meublée |
| Application | Automatique |
| Calcul | Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts |
| Charges et travaux | Non déductibles |
| Où déclarer | Loyers bruts en case 4BE (déclaration complémentaire), pas de formulaire 2044 |
Sont exclus du micro-foncier, par exemple, les logements sous certains dispositifs spécifiques (Périssol, Besson neuf, Robien, Borloo neuf, monuments historiques, nue-propriété, Loc'Avantages) et certaines détentions de parts de sociétés ou de fonds, selon la brochure de l'administration.
Le régime réel
| Point | Règle |
|---|---|
| Qui | Revenus bruts supérieurs à 15 000 € (obligatoire), ou option si vous êtes au micro |
| Calcul | Loyers encaissés − charges déductibles réelles et justifiées |
| Formulaires | 2042 + 2044 (ou 2044 spécial dans certains cas) |
| Durée de l'option | 3 ans, irrévocable pendant cette période |
Charges déductibles principales (Service-Public) : réparations et entretien, travaux d'amélioration, provisions pour charges de copropriété, frais de gestion, primes d'assurance, intérêts d'emprunt et certains impôts comme la taxe foncière. Les travaux de construction (agrandissement, transformation) ne sont pas déductibles. En cas de location partielle, seule la part louée est déductible.
Exemple chiffré (fictif, simplifié)
Un appartement loué vide : loyers annuels 12 000 €.
| Micro-foncier | Réel | |
|---|---|---|
| Loyers bruts | 12 000 € | 12 000 € |
| Abattement 30 % | − 3 600 € | |
| Charges réelles (taxe foncière 1 200 + assurance 300 + entretien 1 500 + intérêts 1 500) | − 4 500 € | |
| Revenu foncier imposable | 8 400 € | 7 500 € |
Ici, le réel donne un revenu imposable plus faible. Repère simple : le réel a de fortes chances d'être plus intéressant quand vos charges déductibles dépassent 30 % de vos loyers. À ce niveau, elles compensent l'abattement du micro. Ce n'est qu'un repère : l'effet réel dépend aussi du déficit éventuel, de votre tranche d'imposition et de vos projets de travaux.
Sur ce revenu imposable, vous payez l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (Service-Public). Ce taux vaut pour la location nue : les loyers de meublé (LMNP) sont taxés plus fort depuis 2026.
Le déficit foncier (régime réel uniquement)
Quand vos charges dépassent vos loyers, vous avez un déficit foncier :
- la part hors intérêts d'emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an ;
- le surplus et les intérêts d'emprunt se reportent sur les revenus fonciers des 10 années suivantes ;
- si le revenu global est insuffisant, la part déductible peut être reportée sur les 6 années suivantes ;
- le plafond est porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique d'un logement loué nu comme résidence principale (passage d'une classe E, F ou G à A, B, C ou D), payés entre 2023 et 2027. Cette option n'est pas toujours la plus avantageuse : faites-la chiffrer ;
- la déduction sur le revenu global est remise en cause si le logement cesse d'être loué dans les 3 ans, sauf cas particuliers (licenciement, invalidité, décès, expropriation).
Ces règles sont complexes : demandez une validation avant de les appliquer.
Comment choisir : 4 questions
- Mes loyers dépassent-ils 15 000 € ? Si oui, le réel est obligatoire.
- Mes charges et travaux dépassent-ils 30 % de mes loyers ? Le réel est probablement plus avantageux.
- Ai-je un emprunt ou des travaux importants prévus ? Les intérêts et travaux ne sont déductibles qu'au réel.
- Suis-je prêt à m'engager 3 ans ? L'option est irrévocable pendant 3 ans.
Comment opter pour le réel
Vous pouvez sortir du micro-foncier en déposant le formulaire 2044. Selon la brochure de l'administration, l'option vaut 3 ans : si vous optez en 2026 pour les revenus de 2025, vous restez au réel pour les revenus de 2027, déclarés en 2028.
Suivre ses charges toute l'année
Au réel, il faut tout justifier. Avec Bricksy Gestion, les loyers encaissés et les dépenses sont regroupés par bien, ce qui prépare la déclaration. Le diagnostic fiscal gratuit vous donne une estimation indicative en 2 minutes.
Questions fréquentes
Le micro-foncier s'applique-t-il à la location meublée ? Non. Il concerne la location non meublée. La location meublée relève d'un autre régime (BIC).
Puis-je passer du micro au réel ? Oui, en optant avec le formulaire 2044. L'option dure 3 ans.
Les travaux sont-ils déductibles au micro-foncier ? Non, les travaux et charges ne sont pas déductibles.
Que se passe-t-il si mes loyers dépassent 15 000 € ? Le régime réel s'applique obligatoirement.
Le déficit foncier est-il possible au micro-foncier ? Non, il se déclare au régime réel.
Sources officielles
- Service-Public, « Impôt sur le revenu : revenus locatifs (location non meublée) » (F1991, mise à jour le 15 avril 2026 d'après la page) : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1991
- impots.gouv.fr, brochure pratique « Revenus fonciers » (DGFiP, réf. GP 172, mars 2026) : https://www.impots.gouv.fr/node4008
- Que Choisir, « Hausse de la CSG : vos revenus sont-ils concernés ? » (revenus fonciers restés à 17,2 %) : https://www.quechoisir.org/actualite-hausse-de-la-csg-vos-revenus-sont-ils-concernes-n173786/
Rappel : exemple fictif et estimation indicative. À valider avec un expert-comptable ou un conseiller fiscal avant toute décision.